An honest analysis of the buzz around Aqar Exit platform in Egypt. Discover the realities of the property market, resale challenges, and the importance of unit distinction. بين انهيار العقار وحقيقة تعثر المشترين.. ماذا يحدث في منصة "عقار إكزيت"؟ أحدثت منصة "عقار إكزيت" مؤخراً حالة من الجدل والضجة في السوق العقاري المصري، حيث اعتبرها البعض دليلاً على "تعثر المشترين" وبداية "انهيار العقارات". ولكن بنظرة سريعة على المنصة نجد نواجه أزمة واضحة في "سوق إعادة البيع"الريسيل نتيجة كثرة المعروض العشوائي و وحدات تحت الإنشاء. لكن يتضح ايضا أننا لا نواجه انهياراً في قيمة العقار إذا كنت مستثمراً أو مشترياً، فمن الضروري فهم أبعاد هذه الضجة، ومعرفة العقبات الحقيقية للريسيل، وقواعد الاستثمار العقاري التي تحميك من أوهام "المكاسب على الورق". كواليس المعروض في "عقار إكزيت" وعقبات الريسيل معظم الوحدات المعروضة على المنصة هي وحدات تحت الإنشاء وفي مناطق يتوافر فيها معروض ضخم جداً لدى المطورين أنفسهم. ومن البديهي، إذا كان المشتري الجديد أمامه معروض كثير، فإنه امام خيارين اما سيتراجع عن الشراء بالكلية خوفا من هذا المشروع الذى يريد المشترين فيه الخروج بدون اية مكاسب فسيعتبره صفقة خاسرة لمشروع طارد للعملاء او انه سيفاضل بين المطور وعروضه القوية وبين الريسيل. وهنا تصطدم وحدات الريسيل بـ 4 عقبات رئيسية تجعل بيعها صعباً: عبء المقدم الكبير: حتى لو كان سعر الريسيل أرخص من المطور، فإن المشتري يطلب مقدماً كبيراً نتيجة لأنه يريد استرداد ما دفعه من أقساط للمطور بالإضافة إلى الأوفر (ان وجد) هذا الكاش (المقدم +الاقساط +مصاريف نقل الملكية)المطلوب فوراً و هو يمثل عائقاً للمشترى الجديد حيث ايضا يكون مطالبا بتقسيط المتبقى على باقى المدة فقط و هو ما يجد حلولا لدى المطور بمقدم اقل و سنين تقسيط اطول مما يمثل صعوبة فى اعادة البيع مشكلة نقل الملكية: المطور يرى في الريسيل منافساً حقيقياً له في السوق بسبب فارق السعر لأن المطور مازال يمتلك مخزونا من الوحدات. لذلك، تلجأ بعض الشركات العقارية إما إلى إيقاف نقل الملكية تماماً لفترات محددة للتخلص من المعروض لديها، أو تبالغ في فرض نسب مصاريف التنازل ونقل الملكية لتقليص جاذبية الريسيل. غياب معامل التميز عن الوحدة: من واقع تجربتنا العملية في السوق، عرض علينا أحد العملاء وحدته لإعادة بيعها، وتلقينا اتصالات عديدة، لكن أغلب المشترين تراجعوا لأن الوحدة لم تكن مميزة. المشتري في سوق الريسيل يبحث عن التميز؛ ففي العقار الساحلي مثلاً، يسهل جداً بيع مساحة صغيرة على لاجون، دور أرضي، أو قريبة من البحر. غياب هذه العوامل يجعل وحدة الريسيل "ثقيلة" في البيع. ضعف تسويق الريسيل: حيث ان العميل الذى يريد البيع لا يمتلك اداوات التسويق التى يمتلكها المطور من فريق مبيعات و فريق تسويق و شركات تسويق تفضل التعامل مع المطور لان ضمانته اكبر و عمولته اكبر و اكبر دليل على ذلك ان منصة عقار اكزيت صنعت زخما كبيرا فى خلال فترة بسيطة نتيجة لحملات التسويق الكبيرة التى قامت بها القاعدة التاريخية: متى يتحقق العائد الحقيقي في العقار؟ الخطأ الأكبر الذي كشفته منصة "عقار إكزيت" هو اعتقاد البعض أن الاستثمار العقاري هو مجرد "شراء اليوم والبيع بعد فترة بسيطة هذا ليس الاستثمار العقارى فهو ليس سهما فى البورصة بمجرد حدوث فارق سعري". هذا الفارق السعري هو فارق على الورق فقط . تاريخياً، الوقت الأمثل للريسيل وتحقيق الأرباح الفعلية لا يتم إلا بعد الاستلام والتشغيل الفعلي ؛ ليس للمشروع وحده، بل للمنطقة الكائن بها المشروع بالكامل. وإليك أمثلة حية من السوق المصري: مدينة الشروق ومنطقة الأندلس بالتجمع الخامس: عاصرنا بداية البيع فى مدينة الشروق عام 2008 و منطقة الاندلس عام 2014 او 2015 على ما اتذكر المشترون الذين حققواعوائد في هذه المناطق هم من انتظروا وضع يسمح لعميل اخر بالدخول للاتسفادة من الوحدة او على الاقل بداية تعمير وتشغيل المنطقة. اشتروا من أقل نقطة سعرية وانتظروا حتى تعمرت المنطقة تماماً وخرجوا عند أعلى نقطة. روشتة الأمان للمستثمر العقاري اليوم الدخول في السوق العقاري يتطلب وعياً وحسبة مالية واضحة لتجنب التعثر، وتتلخص القواعد الأساسية في الآتي: حسن اختيار الوحدة و التميز: إذا كان هدفك هو إعادة البيع مستقبلاً، يجب أن تحصل على وحدة بأعلى معامل تميز ممكن (سواء في الإطلالة، الدور، أو المساحة)، لأن التميز هو ما يضمن لك سهولة وسرعة البيع لاحقاً. ملاءة مالية تسمح بإستكمال الاقساط: لا تشترِ عقاراً وأنت تنوى المضاربة او المكسب السريع او الخروج بأوفر يجب أن تكون ملاءتك المالية مغطية للأقساط تماماً و هناك ميزة كبيرة لتقسيط العقار فى الاصل و هى ان قيمة القسط مع الوقت تتناقص بفعل عوامل التضخم. دراسة "وقت الخروج" بدقة: الحسبة الدارجة الآن في المناطق الجديدة و هى امتدادات المدن المأهولة مثال التجمع السادس مثلا هي تاريخ الاستلام (وليكن 4 سنوات) مع إضافة 4 سنوات مثلها للتشغيل الفعلي. أما في المدن الجديدة والكاملة كالعاصمة الإدارية، فإن الأمر يحتاج بالتأكيد إلى وقت أطول من ذلك حتى تكتمل معالم المدينة بالكامل وتصل إلى ذروة قيمتها الاستثمارية. 💡 هل تريد تقييم جدوى وحدتك العقارية في السوق الحالي؟ إذا كنت تمتلك وحدة وتريد دراسة فرص إعادة بيعها، أو تبحث عن شراء وحدة جديدة بمعامل تميز يضمن لك أمان استثمارك، تواصل معنا الآن عبر الواتساب للحصول على استشارة عقارية متخصصة مبنية على أرقام السوق الحقيقية.
https://www.aqar-factory.com/blog/aqar-exit-egypt-market-analysis